안산·의왕은 '완판'인데 평택은 왜? 경기도 8개 '제로 시티'의 생존 비결

경기도 미분양 주택현황(26년 03월 31일 기준)(최종, 게시).pdf

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경기도 아파트 시장의 기묘한 반전! 평택은 '공급 폭탄', 우리 동네는 '완판'?

안녕하세요! 돈 되는 길목이랑 사람 사는 냄새 찾아다니는 '부동산 아재'입니다.

 

요즘 뉴스 보면 "경기도 미분양이 늘었다"고 난리도 아니쥬? 저도 처음 숫자를 보고 "어이구, 큰일 났나?" 싶었는데, 이게 돋보기를 들고 자세히 보니까 속사정이 완전히 다르더라고요. ~~

 

오늘 아재가 2026년 3월 말 기준으로 나온 경기도 미분양 리포트의 행간을 싹 읽어드릴게유. 숫자 뒤에 숨은 진짜 알짜 정보를 보셔야 코 안 베입니다!^^^

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1. "전체는 늘었는데, 실제론 줄었다?" 평택의 독주

경기도 전체 미분양 가구수가 지난달보다 430호 늘어서 13,309호가 됐습니다. 숫자만 보면 "어휴, 시장이 죽었네" 싶으시쥬?

그런데 말입니다! 이게 전적으로 평택 때문이에요. 평택에서만 한 달 사이 미분양이 1,242호나 쏟아져 나왔거든요. 평택 한 곳의 물량이 경기도 전체의 28.9%나 됩니다.

 

쉽게 말해, 평택만 빼고 보면 경기도의 다른 동네들은 미분양이 812호나 줄어들면서 아주 짱짱하게 버티고 있다는 소리예요. 시장 전체가 망가진 게 아니라 평택에 물량이 너무 몰려서 생긴 '국지적 진통'인 셈이죠.

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2. "여기는 빈집이 없어유!" 미분양 제로(0) 지역

평택이 공급 폭탄에 쩔쩔매는 동안, "우리는 집 없어서 못 팔아!"라고 외치는 동네들이 있습니다. 이른바 '제로 시티(Zero City)'들이죠.

미분양 '0' 청정 지역	안정적인 '대장주' 지역
안산, 군포, 오산, 구리	수원 (19호)
과천, 가평, 여주, 의왕	성남 (55호)

 

보셔요. 인프라가 꽉 잡힌 구도심이나 인기 있는 입지들은 미분양이 거의 없습니다. 사람들이 확실한 곳에만 몰리는 '옥석 가리기'가 아주 냉정하게 벌어지고 있는 겁니다.

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3. '국민 평수' 84타입의 역설: 제일 인기 있는데 왜 안 팔릴까?

이번 리포트에서 가장 흥미로운 점은 전용면적 60~85㎡(이른바 국민 평수)가 미분양의 주인공이라는 점이에요.

• 소형(40㎡ 이하): 333호
• 대형(85㎡ 초과): 290호
• 중형(60~85㎡): 1,485호 (압도적!)

제일 인기 많아야 할 평수가 왜 이럴까요? 이유는 간단합니다. 건설사들이 "이게 돈 된다" 싶으니까 이 평수만 엄청나게 찍어내서 공급의 주 전장(Battlefield)이 되어버렸거든요. 특히 평택 화양지구처럼 대단지들이 한꺼번에 쏟아지니까 수요가 감당을 못 하는 겁니다.

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4. 의정부의 경고음: "너무 비싸면 안 사유"

평택 다음으로 위험 신호가 켜진 곳은 의정부입니다. 한 달 새 149호가 늘었는데, 여기도 국민 평수 물량이 66.7%나 됩니다.

 

의정부역 근처에 좋은 단지들이 나와도 사람들이 "어우, 이 가격은 좀..." 하고 뒷걸음질 치는 거죠. 아무리 GTX 호재가 있어도 '고분양가' 앞에서는 장사 없다는 시장의 엄중한 경고라고 봐야 합니다.

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🧱  마무리

2026년 3월 경기도 시장은 한마디로 "될 놈만 된다"입니다. 이천이나 용인처럼 미분양을 쑥쑥 털어내는 동네가 있는 반면, 평택이나 의정부처럼 공급 과잉에 숨이 턱 끝까지 차오른 동네가 공존하고 있어요.

 

전체 숫자가 늘었다고 겁먹지 마셔요. 평택의 이상 급증을 제외하면 경기도 아파트 시장의 기초체력은 아직 튼튼합니다. 다만, 평택의 찬바람이 다른 동네 심리까지 얼어붙게 할지는 조금 더 지켜봐야겠구먼유.~~~

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💡 아재가 전하는 말

거참, 제가 부동산 밥 좀 먹어보니 "평균의 함정"에 빠지는 게 제일 위험하더라고요. ㅎㅎ 경기도 전체가 미분양 늘었다고 내 집 마련 미루기만 하다가, 정작 제로 시티나 인기 단지들은 구경도 못 할 수 있습니다. 지금은 '데이터의 속살'을 보셔야 할 때예요. 내가 눈여겨보는 동네의 물량이 평택처럼 쌓이고 있는지, 아니면 수원·성남처럼 줄어들고 있는지 꼭 확인하셔요. 모르면 당하고 알면 지키는 게 부동산인 거 아시쥬?^^^

 

여러분은 지금처럼 지역별로 극명하게 갈리는 '양극화 장세'가 앞으로 더 심해질 거라고 보시나요?

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[출처: 서울경제, 「영등포·구로 등 호가 1억씩 뚝…강남선 “쌀때 사자” 거래 늘어 」, 2026.2.19]